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2023年3月, 專題

新來港人置業考慮

Wiley

在過去香港人的概念裡,購樓是必賺的,只要持貨夠長久,小則安居,大則致富。香港過去幾十年的歷史都充分引證了這個致富秘笈。不論你買的是半山豪宅還是舊區的劏房,都一定會有不同程度的收穫。初來英國的香港人很自然地把這個根深蒂固的思想移到這個完全陌生的地方。經非正式統計,新來英國的香港人大部分都是中產階級,三至四人的小家庭組成,當中以曾經持有物業為主,所持有的流動資產均在數十萬英鎊以上。所謂安居樂業,自然渴望在一個陌生的地方,儘快置業,好讓家人得以儘快適應,這是人之常情。但奈何有些人初到貴境,尚未有固定的工作。如果不是全額付清樓價,銀行因申請者沒有信用紀錄、沒有固定工作或工資遠比香港較低,故此亦不會批出按揭,試問有多少人擁有這筆龐大的流動資金呢?所以大部分的新移民都以租住為主。

既然置業對移英港人來說是這樣重要的一個課題,了解英國和香港的樓市存在着根本的差異也是必須的。過去的香港,基本上你願意買房子,就算在哪區,你的決定基本上不會錯的。因為香港地小人多,而且是國際大都會,四方八面的人也喜歡留在香港發展。在需求方面這會有一個很好的承托,現在投資需求方面,過往10多年的利率很低,絕大多數的投資標的也沒有房地產的升幅好,加上投資房地產也是一種槓桿行為,如果過去10年置業是以按揭作為投資手段,以本金計算,相信利潤已經超過10倍。不過英國的環境就不能搬字過紙了,英國是一個國家不是城市,投資房地產的要訣永遠是「地點、地點、地點」。因此我們不能籠統地去討論英國樓市,因為每個城市的發展步伐不同,存在的問題也不同。所以,不是你在這裡買了一層樓等10年就有升幅,很多時會事與願違。最恐怖的是,如果你急需要套現賣樓,各種難以把控的原因之下,可能賣不了,導致周轉不靈,嚴重者可能破產。

利率是投資房地產的其中一個重要因素,因為大多數置業者,尤其是首次置業者都會選擇用按揭去「上車」。如果忽略利率的變化,日常生活很可能弄得手足無措。比方說,三年前英國的按揭利率大概是低於2%,如今要做一個五年定期的按揭利率往往超過6%。即是單計利息支出已經是三年前的3倍。再具體一點說如果三年前的利息支出是1,000英鎊,現在新造按揭利息支出就是3,000英鎊。試問一個普通家庭又怎能夠應付這個突如其來的開支呢?就算可以,現在通脹橫行,電費、燃料費、生活費等等都已超過10%的升幅。一般家庭在這個環境下生活,真是非常艱苦。所以樓市在過去半年內接近冰封狀態,買賣兩閒。一些傳統且比較優秀的地區,樓價的跌幅可能較少,或是橫行,但一些新興熱炒的地區,樓價可能會出現較大的波動。所以在置業時請必須小心考慮。

英國現今通脹高企,相信高利率會維持一段較長的時間。可能在未來一年會迎來一次經濟衰退、失業率飆升的蕭條日子。筆者反而認為這是一個很好的機會,因為樓價有喘息的空間,可趁着這些日子,努力工作,為自己創造更好的信貸條件。當壞日子過去時,我們也可擁有珍貴的信用評估,到時可以選擇按揭置業,就會比現在硬要一筆過付清輕鬆得多。不過有一點必須緊記,做按揭時必須充分理解利率風險,稍一不慎,隨時會令家庭跌入財政困境。

選擇移民是個勇敢的決定,靠着上帝的能力,我們可以闖過任何的難關,願上帝保護這群子民,在英國落地生根,生活無憂。