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2022年9月, 生活資訊

房地產專欄: 購買出租房的標準和出租清單

文/李家祺
譯/Ming

繼上個月關於作為買出租房應避免的七大錯誤的上一篇文章之後,我們將在本月分享如何成功購買出租房。

購買出租房的七大標準

  1. 對您將購買的出租房進行仔細調查
    a. 為採購、營運和現金流制定業務和財務計劃
    b. 位置研究
    c. 你會吸引怎樣的租戶?是否有足夠良好的交通連接到中央交通樞紐?
    d. 財產類型?舊房還是新建屋最適合您?
    e. 年度審查——每年評估您購買出租房和物業管理的成功與否。房租是否按時支付?專業服務是否足夠/為您提供最佳價值?市場租金上漲還是下跌?審查維修和成本。
  2. 更明智地投資現金
    只付利息的抵押貸款融資允許更大的現金流來購買更多的出租房屋,並分散任何損失的可能性。若以100%的現金購買出租房,如果房客不支付租金,損失是全部的,而對於三個融資的房產,風險是分散的。
  3. 把它當作生意,這與個人品味無關
    專業房東不會根據他們個人是否喜歡該物業或自己會否住得來,來做購買的決定。他們也不會將貴重的家具物品放在出租屋中,如果損壞可能會導致情緒困擾。
  4. 確保租戶提供足夠的參考資料
    a. 專業信用檢查——檢查租戶是否負擔得起任何的租金。
    b. 如果租戶以前租過屋子,通常會尋求以前房東的推薦。
  5. 保護您的租金收入
    a. 安排租賃擔保人
    如果租戶缺乏信用記錄,請向擔保人尋求租金收入的支持。擔保人可以是擁有房產的並從事高薪工作的任何人;典型的是父母和親戚充當擔保人。
    b. 確保您的租金收入
    投保收入的形式並不多,但是「租賃保修產品」是房東可以投保的。
  6. 儘量減少空置和租金拖欠
    保留足夠的收入來支付租賃之間的空白期,和在租金支付延遲或租賃保修保險生效之前有足夠收入來支付貸款。
  7. 諮詢專業稅務人士

最大限度地提高可扣稅費用,並確保您實現所計劃的——讓收入和資本支出具有稅收效率。

購買出租房或出租清單——40個步驟

  1. 確定購買目標
  2. 查看要購買的出租房的區域/位置。在主要的房地產網站上註冊,例如Rightmove、Zoopla、Primelocation
  3. 搜索並查看適合您的出租房的類型,比如新建、二手或前公屋
  4. 從物業出租代理處獲得感興趣的房產大致的租金估值
  5. 計算總租金收益和預測成本
  6. 對您想要買的出租房產需求出租房抵押貸款的報價
  7. 決定您要提供的租賃期限(通常為12-24個月),並查看抵押貸款條款允許的範圍
  8. 確定您將吸引哪類的租戶以及如何吸引他們
  9. 為購買出租房計劃投資成本、營運成本、現金流和租金收入
  10. 購買出租物業
  11. 指定一個稱職的出租代理或DIY/加入一個有信譽的出租協會
  12. 物業營銷前安排能效證書(EPC)。
  13. HMO許可證——如適用,請諮詢您的地方當局
  14. 向租戶/觀看者宣傳和推廣該物業
  15. 從租賃申請人中選擇租戶
  16. 收取押金(如適用)
  17. 租戶推薦信——前房東(如適用)+信用推薦信。檢查租戶的租金權利、支付租金的能力(銀行對賬單/信用證明)和/或同意租金擔保人(如適用)
  18. 安排專業的租賃協議(以避免無法執行的條款)
  19. 簽署租賃協議並註明日期——所有租戶都必須簽署
  20. 支付押金、第一個月租金等的時間表——提供給租戶
  21. 租賃押金計劃,按照政府批准的計劃安排
  22. 安排許可。租賃財產(如果允許出租,請諮詢街區經理)
  23. 確保您的出租/租賃保修和法律費用政策
  24. 銀行自動轉賬委托——確保設置租金支付
  25. 安全證書——確保租戶搬入前合規
  26. 物業手冊,提供安全證書、電器信息、緊急情況和聯繫方式/物業管理詳情
  27. 房子内的物件和狀況的盤點清單
  28. 租戶入住時簽收房子裡的家具和物件
  29. 重定向郵件(如適用)
  30. 通知地方議會關於議會稅收的事宜
  31. 通知水電局租戶入住日期並提交最終水電表數字
  32. 提供鑰匙給出租代理和租戶(如適用)
  33. 租戶搬入後繼續跟進
  34. 納稅申報表方面,保留足夠的記錄,任命一名租賃會計師
  35. 定期/季度檢查出租屋
  36. 租約結束前兩個月:審查市場租金,並檢查租戶是否續約或離開
  37. 租約結束/轉租:根據情況的需要,將水電事宜轉交房東名下
  38. 重新宣傳房產出租
  39. 安排清潔並為下一次租戶/安全檢查做好準備
  40. 針對購買出租屋的目標做年度審查

(作者為英國註冊土木工程師、倫敦地產中介代理公司董事總經理)

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