文／李家祺
譯／Ming
繼上個月關於作為買出租房應避免的七大錯誤的上一篇文章之後，我們將在本月分享如何成功購買出租房。
購買出租房的七大標準
- 對您將購買的出租房進行仔細調查
a. 為採購、營運和現金流制定業務和財務計劃
b. 位置研究
c. 你會吸引怎樣的租戶？是否有足夠良好的交通連接到中央交通樞紐？
d. 財產類型？舊房還是新建屋最適合您？
e. 年度審查——每年評估您購買出租房和物業管理的成功與否。房租是否按時支付？專業服務是否足夠／為您提供最佳價值？市場租金上漲還是下跌？審查維修和成本。 - 更明智地投資現金
只付利息的抵押貸款融資允許更大的現金流來購買更多的出租房屋，並分散任何損失的可能性。若以100%的現金購買出租房，如果房客不支付租金，損失是全部的，而對於三個融資的房產，風險是分散的。 - 把它當作生意，這與個人品味無關
專業房東不會根據他們個人是否喜歡該物業或自己會否住得來，來做購買的決定。他們也不會將貴重的家具物品放在出租屋中，如果損壞可能會導致情緒困擾。 - 確保租戶提供足夠的參考資料
a. 專業信用檢查——檢查租戶是否負擔得起任何的租金。
b. 如果租戶以前租過屋子，通常會尋求以前房東的推薦。 - 保護您的租金收入
a. 安排租賃擔保人
如果租戶缺乏信用記錄，請向擔保人尋求租金收入的支持。擔保人可以是擁有房產的並從事高薪工作的任何人；典型的是父母和親戚充當擔保人。
b. 確保您的租金收入
投保收入的形式並不多，但是「租賃保修產品」是房東可以投保的。 - 儘量減少空置和租金拖欠
保留足夠的收入來支付租賃之間的空白期，和在租金支付延遲或租賃保修保險生效之前有足夠收入來支付貸款。 - 諮詢專業稅務人士
最大限度地提高可扣稅費用，並確保您實現所計劃的——讓收入和資本支出具有稅收效率。
購買出租房或出租清單——40個步驟
- 確定購買目標
- 查看要購買的出租房的區域／位置。在主要的房地產網站上註冊，例如Rightmove、Zoopla、Primelocation
- 搜索並查看適合您的出租房的類型，比如新建、二手或前公屋
- 從物業出租代理處獲得感興趣的房產大致的租金估值
- 計算總租金收益和預測成本
- 對您想要買的出租房產需求出租房抵押貸款的報價
- 決定您要提供的租賃期限（通常為12-24個月），並查看抵押貸款條款允許的範圍
- 確定您將吸引哪類的租戶以及如何吸引他們
- 為購買出租房計劃投資成本、營運成本、現金流和租金收入
- 購買出租物業
- 指定一個稱職的出租代理或DIY／加入一個有信譽的出租協會
- 物業營銷前安排能效證書(EPC)。
- HMO許可證——如適用，請諮詢您的地方當局
- 向租戶／觀看者宣傳和推廣該物業
- 從租賃申請人中選擇租戶
- 收取押金（如適用）
- 租戶推薦信——前房東（如適用）+信用推薦信。檢查租戶的租金權利、支付租金的能力（銀行對賬單／信用證明）和／或同意租金擔保人（如適用）
- 安排專業的租賃協議（以避免無法執行的條款）
- 簽署租賃協議並註明日期——所有租戶都必須簽署
- 支付押金、第一個月租金等的時間表——提供給租戶
- 租賃押金計劃，按照政府批准的計劃安排
- 安排許可。租賃財產（如果允許出租，請諮詢街區經理）
- 確保您的出租／租賃保修和法律費用政策
- 銀行自動轉賬委托——確保設置租金支付
- 安全證書——確保租戶搬入前合規
- 物業手冊，提供安全證書、電器信息、緊急情況和聯繫方式／物業管理詳情
- 房子内的物件和狀況的盤點清單
- 租戶入住時簽收房子裡的家具和物件
- 重定向郵件（如適用）
- 通知地方議會關於議會稅收的事宜
- 通知水電局租戶入住日期並提交最終水電表數字
- 提供鑰匙給出租代理和租戶（如適用）
- 租戶搬入後繼續跟進
- 納稅申報表方面，保留足夠的記錄，任命一名租賃會計師
- 定期／季度檢查出租屋
- 租約結束前兩個月：審查市場租金，並檢查租戶是否續約或離開
- 租約結束／轉租：根據情況的需要，將水電事宜轉交房東名下
- 重新宣傳房產出租
- 安排清潔並為下一次租戶／安全檢查做好準備
- 針對購買出租屋的目標做年度審查
（作者為英國註冊土木工程師、倫敦地產中介代理公司董事總經理）
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