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2022年11月, 生活資訊

房地產專欄: 買出租房的問與答(一)

文/李家祺
譯/Ming

問:我可以期望出租房的回報是多少百分比?如何計算租金收益?

根據住宅租賃代理協會的數據,在英國以現金購買房產的平均總收益率約為5%,倫敦為3.5-4%。

租金收益率作為一個基本準則,使您能夠比較購買出租房和其他投資(例如股票和股份)之間的租金收益率。通常待售物業報價時沒有包括總租金收益率,因此房主需要簡單的計算來估計。

購買出租房通常有三種主要的租金收益。

假設我們所購買的出租房現況:500,000英鎊的購價;年租金40,000英鎊;每年10,000英鎊的運營成本;購買成本5,000英鎊;資本回報率為6%(假設過去20年的房價通脹)

1.總租金收益率──是等於物業年租金除以物業價值的百分比。

40,000英鎊 / 500,000英鎊 x 100% = 8%總收益率

2.淨租金收益──是年租金減去運營成本除以購買成本。

40,000英鎊 – 10,000 英鎊 = 30,000英鎊 / (500,000英鎊 + 5,000英鎊)x 100% = 5.9%淨租金收益率

3.本回報率(CRY)──將年度房價收益添加到房價中。

(淨租金收入+資本增值)除以購買成本

年淨租金:40,000英鎊 – 10,000英鎊 = 30,000英鎊

資本增值:500,000英鎊 x 6% = 30,000英鎊

CRY = (£30,000 + £30,000) / (£500,000 + £5,000) = 12%總收益率(淨額和資本)

淨租金收益率是關鍵

淨租金收益將幫助買主做更好的購買選擇,決定買哪些房產進行出租。例如,您比較兩個物業的運行成本(如地租/服務費),如果總租金收益率較高的房產淨租金收益率較低;那麼可以說,總收益較低的房產可能具有較高的淨租金收益。

問:購買出租房需要考慮哪些成本,什麼是可抵稅的?

典型的租賃成本包括:

貸款;印花稅;律師費用;建築物和物品保險以及租賃保修以及法律費用;出租費──8-11%+增值稅(VAT),如果需要物業管理另加4-6%+VAT;會計費約300-1,000英鎊;地租/物業服務費;維修和保養──允許大約10%的租金收入;突發事件,如預備支付貸款的錢(允許三個月),如果延遲收到租金;如果租金之間有空隙,預備10%的租金以彌補任何空缺。

(作者為英國註冊土木工程師、倫敦地產中介代理公司董事總經理)

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