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2022年8月, 生活資訊

房地產專欄: 七個業主最常有的放租誤解

文/李家祺
譯/馬日恆

  1. 不把空置樓宇及欠租的成本放在考慮之列

常見的出租成本,包括:

  • 樓宇按揭
  • 保養及維修:應預計為約租金的10%
  • 相關的保險費用:如樓宇、物件及租金保證
  • 中介管理服務費用:8至11%為出租費再加4-6%的租務管理,另外要加增值稅(VAT)
  • 會計費用:約£250至£1,500一年,再加VAT
  • 地稅及樓宇管理費
  • 為空置及欠租作撥備,約為租金的10%
  1. 沒有為新建的樓宇作詳盡的調查

業主在買新建樓宇前應了解樓宇附近有否足夠的基本設施及配套,這對吸引租客及租金叫價很有幫助。若新建樓宇旁沒有良好的交通網絡及供應日常生活的商店,租金便不一定能抵銷新建樓宇的漲價

  1. 沒有視租金為長遠回報

置業放租應看作長遠的投資。每個租客之間的空置期及有關開支應儘量減少,來維持穩定的回報。所以提出最高租金的租客不一定是最好的租客。要考慮租客的財務實力及狀況、租住年期,預計對樓宇的耗損及轉換租客時所需的家具添置。業主有最終的責任來評核租客的各種因素來符合自己的投資目標

 若現有租客在續租時開出一個較市價低的租價,那業主便要再考慮放租的成本,這包括:

  • 新租客未起租前空置單位所損失的租金
  • 新租客對業主列出的新置家具的要求
  • 樓宇翻新的成本(現有租客通常沒有翻新的要求)
  1. 忽視樓宇條例的訴訟風險

有關租務的樓宇條例旨在於確保透明度及公平度。可是,有些業主及中介有為此作對自己有利的演繹並在租約中「大做文章」。在訴訟時,法官通常會傾向對租客從寬,因為過分嚴厲及繁複的租約會被法庭視為混淆視聽甚至違法。例如:若沒有根據法定程序便不能驅逐租客,良好的中介應保證為業主作合法的租務行動

  1. 沒有充分了解可扣稅的開支

租金收入稅只從租務的利潤上計算,但有些業主對資本成本及租務成本沒有良好的認識;在維修樓宇及改善樓宇上也有不同的稅務定義,而兩者有時難於區分。

  • 資本成本不能從租金利潤中扣除,並通常被視為改善樓宇的行徑,此等成本只能在出售樓宇時才能作扣稅之用
  • 租務成本能從租金利潤中扣除,而維修是其中之一

 工程的時序可能影響到稅局視工程為資本或租務成本,但也不能一概而論。故此,要為有關的工程向專業人士如租務會計師來諮詢專業意見

  1. 沒有按量向中介索取費用回款

當租客提早解約,業主可向中介按量索取已付租務費用的回款。若中介為業主找了新租客,中介通常會把回款來抵銷部分的新租務費用

  1. 出租前的裝修

不少中介都建議業主不要在找到租客前作裝修,因為好的樓宇裝修不一定能比沒有裝修的樓宇叫更高的價。再者,新租客可能對裝修有另外的要求。甚至有租客會要求業主拿走一些家具,那業主便要找地方存放(例如租客會要求有別於現有睡床尺碼的新床。可是,家具應看為租務上較小的考慮,應採取一個較彈性的處理。

 以上資訊僅供參考。

(作者為英國註冊土木工程師、地產中介代理公司董事總經理)