文／李家祺
譯／馬日恆
- 不把空置樓宇及欠租的成本放在考慮之列
常見的出租成本，包括：
- 樓宇按揭
- 保養及維修：應預計為約租金的10%
- 相關的保險費用：如樓宇、物件及租金保證
- 中介管理服務費用：8至11%為出租費再加4-6%的租務管理，另外要加增值稅(VAT)
- 會計費用：約£250至£1,500一年，再加VAT
- 地稅及樓宇管理費
- 為空置及欠租作撥備，約為租金的10%
- 沒有為新建的樓宇作詳盡的調查
業主在買新建樓宇前應了解樓宇附近有否足夠的基本設施及配套，這對吸引租客及租金叫價很有幫助。若新建樓宇旁沒有良好的交通網絡及供應日常生活的商店，租金便不一定能抵銷新建樓宇的漲價
- 沒有視租金為長遠回報
置業放租應看作長遠的投資。每個租客之間的空置期及有關開支應儘量減少，來維持穩定的回報。所以提出最高租金的租客不一定是最好的租客。要考慮租客的財務實力及狀況、租住年期，預計對樓宇的耗損及轉換租客時所需的家具添置。業主有最終的責任來評核租客的各種因素來符合自己的投資目標
若現有租客在續租時開出一個較市價低的租價，那業主便要再考慮放租的成本，這包括：
- 新租客未起租前空置單位所損失的租金
- 新租客對業主列出的新置家具的要求
- 樓宇翻新的成本（現有租客通常沒有翻新的要求）
- 忽視樓宇條例的訴訟風險
有關租務的樓宇條例旨在於確保透明度及公平度。可是，有些業主及中介有為此作對自己有利的演繹並在租約中「大做文章」。在訴訟時，法官通常會傾向對租客從寬，因為過分嚴厲及繁複的租約會被法庭視為混淆視聽甚至違法。例如：若沒有根據法定程序便不能驅逐租客，良好的中介應保證為業主作合法的租務行動
- 沒有充分了解可扣稅的開支
租金收入稅只從租務的利潤上計算，但有些業主對資本成本及租務成本沒有良好的認識；在維修樓宇及改善樓宇上也有不同的稅務定義，而兩者有時難於區分。
- 資本成本不能從租金利潤中扣除，並通常被視為改善樓宇的行徑，此等成本只能在出售樓宇時才能作扣稅之用
- 租務成本能從租金利潤中扣除，而維修是其中之一
工程的時序可能影響到稅局視工程為資本或租務成本，但也不能一概而論。故此，要為有關的工程向專業人士如租務會計師來諮詢專業意見
- 沒有按量向中介索取費用回款
當租客提早解約，業主可向中介按量索取已付租務費用的回款。若中介為業主找了新租客，中介通常會把回款來抵銷部分的新租務費用
- 出租前的裝修
不少中介都建議業主不要在找到租客前作裝修，因為好的樓宇裝修不一定能比沒有裝修的樓宇叫更高的價。再者，新租客可能對裝修有另外的要求。甚至有租客會要求業主拿走一些家具，那業主便要找地方存放（例如租客會要求有別於現有睡床尺碼的新床。可是，家具應看為租務上較小的考慮，應採取一個較彈性的處理。
以上資訊僅供參考。
（作者為英國註冊土木工程師、地產中介代理公司董事總經理）
