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2022年6月, 生活資訊

房地產: 有限期業權租約延期(Leasehold Extension)

李家祺

在五月號和大家簡單介紹了永久業權和有限期業權的分別,這次和大家討論在有限業權物業(Leasehold Property)中,如果想延長業權租約(Lease),有什麼需要留意的地方。

如果您正在考慮延長租約,首先問題是「要花多少錢?」法律要求的估價過程很複雜,因此在過程開始時,通常很難對延長業權租約的確切成本有清晰的了解。

這篇文章給您一個初步的了解,包含:

  • 法律如何指引價格評估;
  • 如何評估業主在房產中的權益的一般原則和方法; 
  • 專業估價師在此過程中的角色。

為新業權租約支付總價

根據1993年《租賃權改革、住房和城市發展法案》(經修訂)(法案)第2部分附表13,您必須為新業權租約(New Lease)支付總價,並包括:

  • 您的永久業權持有人(Freeholder)在公寓中損失了的權益價值(即您的永久業權持有人,在當前業權租約中的權益價值與在新業權租約授予後額外90年的權益價值之間的差額);
  • 您的永久業權持有人在婚姻價值中的份額;
  • 賠償您的永久業權持有人,因授予新業權租約而遭受的任何損失;
  • 永久業權持有人權益價值的損失, 包含他們將在原期限剩餘時間內,從地租中損失的收入;以及由於額外的業權租約,而導致公寓的業權延遲歸還給永久業權持有人所造成的損失。

婚姻價值(Marriage Value)

婚姻價值是新業權租約可能增加的價值。該法案規定,婚姻價值應在您和您的永久業權持有人之間平分。在計算婚姻價值時,您的估價師和永久業權持有人的估價師將依靠當地的知識和經驗,來評估新業權租約帶來的價值增加。

補償(Compensation)

補償是為了彌補永久業權持有人在建築物(指建築物中的其他資產或建築物本身)中的權益價值的任何其他損失,以及因授予新業權租約而造成的任何損失或損害。很難找到永久業權持有人可以要求賠償的例子,因為在大多數情況下,他們會保留永久業權,因此不需要賠償。唯一可能需要賠償的情況是要求失去重新開發的機會,或將已改建為公寓的房屋改回單間房屋的機會。

該法案並未規定必須進行正式估值,但明智的做法是進行估值。您在租戶通知中,向永久業權持有人提出的新業權租約估值報價。您的永久業權持有人可能會接受您的報價,或在通知中建議他們自己的要價。希望您和您的永久業權持有人隨後會協商,並同意新租約的價格。如果您無法就價格達成一致,您或您的永久業權持有人可以向有權決定價格的一級法庭「財產分庭 First-tier Tribunal (Property Chamber)」提出申請,否則無法達成一致。

法庭裁決

在考慮您和您的房東提供的通知後,一級法庭「財產分庭」將就以下事項做出裁決:

  • 您的房東權益價值的損失;
  • 婚姻價值的數額;和
  • 任何補償的款額。

仲裁庭的作用不是決定對您或對您的永久業權持有人的估價有利,而是做出獨立的決定。因此,仲裁庭的決定可能不一定反映您或您的永久業權持有人提出的任何價格。如有需要,請就向審裁處提出申請的程序尋求專業意見。 

原理與方法

估值不是一門精確的科學,因為它是基於使用已知和假設資料的組合進行的估值計算。估價師會知道某些事實(當前業權租約還剩多長時間以及地租是多少),並會使用這些來計算當前的市場價值,以及授予新業權租約時可能增加的價值,和估計收益率以進行計算。

估價師將利用他們的經驗,並密切關注當地房地產市場,以得出合理的估值。但是您必須記住,無論估價師多麼熟練或經驗豐富,房地產估價都無法產生最終價值。估價將始終是基於買家準備支付的最佳估價,並且幾乎可以肯定您的估價和永久業權持有人的估價會有所不同。一個好的估值師將能夠預測可能的差異,並在早期階段就此向您提供建議,同時仍然能夠支持他們自己的估值。

估值例子(Example Valuation)

估值過程可以通過使用以下假設的示例來說明。

一套公寓的租約還剩68年,地租為每年£50,當前市場價值(現有業權租約)為£150,000。業權租約延期後的價值為£165,000。

永久業權持有人的利息是期限加上婚姻價值的一半:期限(£622)

加上回歸價值(£5,978)減去提議的利息(£74)= £6,526

婚姻價值的一半(£8,474 ÷ 2)= £4,237 

加起來將是:£6,526 + £4,237 = £10,763 

在評估業權租約時,您和您的永久業權持有人之間可能出現的差異。差異通常出現於以下兩點:

  • 期限和回歸值的收益率(Yield Rate);和
  • 單位價值的增加。

以上描述及示範例子,只能作參考用途,因為每個情況都不一樣。如果您需要了解更多這方面的資訊,或需要評估您的業權租約延期後的價值,建議尋求專業人士來取得進一步專業建議。

(作者為英國註冊土木工程師、地產中介代理公司董事總經理)