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2022年5月, 生活資訊

房地產: 英國物業「永久業權」和「有限期業權」的區別

李家祺 (Stephen Lee)

對於許多物業買家(尤其是海外買家),或許不太了解永久業權(Freehold)和有限期業權(Leasehold)的區別,購買或出售物業時,往往作出錯誤假設,從而造成不必要的損失,附上高昂代價。

如果你購買的是永久業權物業,購買的是該物業及其所在的土地。簡單而言,你就是該地的「永久業權持有人」(Freeholder)。相反,如果購買的是有限期業權,購買的是該物業,而不是其所在的土地。你將擁有該物業一段特定的時間,是該物業的「有限期業權持有人(Leaseholder)」。一旦業權限期到期,物業的所有權將歸還給擁有永久業權的持有人。例如,大多數的公寓都會以有限期業權出售,而不是永久業權。 這是因為多個公寓位於同一塊土地上。在許多情況下,大廈的永久業權的持有人或其大廈管理公司會負責維護公共區域,例如走廊和入口大廳。

「長期業權」與「永久業權」的區別 (Long Leasehold vs Freehold)

如果正在考慮購買有限期業權物業,需要了解的第一件事是業權還剩多長時間。 這決定你將擁有多長時間的業權,因此在購買物業時,這是一個關鍵問題。在許多情況下,有限期業權物業以999年的租約(Lease)出售。這可以說是買家最理想的租約期限,買家不需要在他可見的未來內,把業權歸還給永久業權持有人。

然而,值得注意的是,一些物業所出售的剩餘租約期(Remaining Lease)較短。例如,你會在市場上找到大量99年或125年的物業業權。雖然這些物業現時可以滿足你這刻的需要,但當業權限期較短時,這些物業可能很難獲得銀行的按揭貸款,從而影響物業的價值和流動性。因此,如果正在考慮購買有限期業權物業時,必須確定其剩餘的業權有多少年,因為這會直接影響銀行對這物業按揭貸款的考慮。

「永久業權份額」和「有限期業權」的區別(Share of Freehold vs Leasehold)

英國的大多數物業都以永久業權或有限期業權的形式出售,但有時可以購買房產的永久業權份額。這通常發生在購買或出售獨立大屋分拆出來的公寓單位,購買的是永久業權份額。這實質上意味着你將擁有永久業權的一部分,而其他人(通常是同一建築大樓內其他公寓單位的小業主)將擁有剩餘的永久業權。通常,永久業權的共同持份者會成立一家管理公司,以便妥善維護和管理物業的土地和公共區域。

儘管這聽起來與有限期業權相似,但有限期業權和永久業權份額之間存在顯著的差異。對於有限期業權物業,第三方負責土地和公共區域(受合同條款約束),你只擁有該公寓單位,直到租約到期。但是如果擁有永久業權的一部分,你需要對大廈公共區域和物業土地負部分維修和保養責任。

對於買家而言,永久產權和有限期業權之間的實踐差異及利與弊,是一個重要考慮因素,會直接影響買家的抉擇。除了需要知道租約還剩多長時間外,還要了解大廈公契(Head Lease)的條款,查明物業的使用方式和是否有任何限制。例如某些公契可能會阻止業主養寵物,或者可能需要在對你的物業進行任何更改之前,獲得永久業權持有人的許可(Licence To Alter)。

此外,一些有限期業權也有說明支付特定數額的地租(Ground Rent)。這是有限期業權持有人向永久業權持有人支付的款項,基本上涵蓋了「租用」建造大廈物業的土地的成本。在某些情況下,地租可能按月、按季度或按年支付。

英國永久業權和有限期業權之間的另一個重要區別是徵收大廈物業服務費(Service Charge)。如果擁有有限期業權物業,你可能需要支付維護和維護公共區域(例如花園或走廊、大廈接待處、住客健身設施等)的服務費。作為永久業權持有人,你無需支付服務費,但你將承擔維護你擁有的物業維修和保養費用。同樣,如果你擁有永久業權份額的物業,你將對這些費用承擔部分責任。

永久業權 vs 有限期業權的利與弊

好處弊處
永久業權 (Freehold)1. 完全擁有物業及其所在土地的擁有權
2. 完全控制物業
3. 不需要支付地租或服務費
4. 物業價值不會因租約到期而減少
1. 永久業權物業的購買成本通常更高
2. 需要負責物業及其所在土地的保養和維修
有限期業權 (Leasehold)1. 有限期業權物業通常更便宜
2. 有限期業權持有人通常不需要負責公共區域的保養和維修
3. 有限期業權持有人通常不需要負責建築物結構的保養和維修
1. 如何使用該物業可能會受到限制(例如飼養寵物、在室內吸菸等)
2. 在對物業進行裝修或改動工程之前,可能需要獲得永久業權持有人所發出的許可證
3. 隨着租期的縮短,物業的價值可能會下降
4. 可能需要支付地租、服務費和/或管理費
5. 如果租約剩餘時間不長,銀行或許不會提供按揭貸款,將來出售該物業時,可能會更加困難

希望以上的列表,能讓大家對永久業權和有限期業權物業的利與弊有初步的了解。雖然許多人認為購買永久業權「更好」,但有限期業權也有其好處。為了找到最適合你的解決方案,在決定有限期業權物業是否滿足你的需求之前,評估你的個人和財務狀況,並詳細審查業權的相關條款是非常重要的。另外,英國政府有指引,作為有限期業權持有人,可以向永久業權持有人申請延長租約期,筆者會在下一期加以說明。

最後,每個物業的屋契都是獨一無二的,在購買物業之前,必須了解該物業屋企的附帶條款。如有需要,尋求律師和專業人士的意見,避免造成不必要的時間和金錢的損失。

(作者為英國註冊土木工程師、地產中介代理公司董事總經理)