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2022年4月, 生活資訊

BNO專欄: 在英國買樓注意事項

李家祺(Stephen Lee)

第一點:了解物業類別

英國住宅物業大概分三大類別:(1)Freehold(永久業權),(2)Leasehold(有限期業權)和(3) Share Of Freehold(永久業權份額)。

永久業權——不單是物業本身,還包含物業所在的地皮,大多是指別墅、大屋(Houses / Bungalows);

有限期業權——大多是指公寓式住宅單位(Flats / Apartments),直至屋契期限完結,你並不持有該地的業權;

永久業權份額——除了物業單位本身之外,還有地皮擁有權的一部分,通常大廈其他業主會成立大廈管理公司,共同擁有和管理大廈共用空間。

第二點:作好準備

無論自用或投資,都必須要有明確目標、時間表、鎖定搜尋地區。思考用什麼形式購買,用公司或個人名義、稅務安排等。亦要考慮個人財政狀況,如用現金全數購買,過程較簡單,所需時間亦減少。如銀行按揭貸款,在搜尋物業之前先跟銀行商議,最好能夠先得到一份「按揭貸款初步同意書」(Mortgage Agreement In Principle, 簡稱AIP)。亦可以委托按揭中介(Mortgage Broker)代為處理,聘請前查問清楚收費。

第三點:尋找心儀物業 

很多物業資訊都可從網絡找到,如Rightmove.co.ukZoopla.co.uk。地產中介(Seller Agent)一般都是代表賣方出售物業,大多數不收買家任何中介費用。賣方中介往往傾向於只推銷物業的好處,而忽略或不提物業的問題和潛在風險。雖然未必收取買家費用,但買家必須要作好自己風險評估,以免日後造成損失。當然,買家最好在買物業之前實地考察,對地區有了解和認識。如當地有朋友,不妨問他們的意見。如希望當地有人可以幫忙實地考察物業、協助購買和議價等,可考慮委托當地的專業顧問和搜尋中介(Sourcing Agent)。這些中介一般都收取買家費用。

第四點:購買物業及相關法律程序

當與賣方達成初步共識,賣方中介通常會要求買家提供以下資料文件:買家護照副本、住址證明、資金證明;如需要銀行按揭貸款,需要有AIP、買家律師資料、測量師行聯絡資料。

然後,賣方中介就會準備一份買賣備忘錄(Memorandum of Sale)。

之後,就會進入買賣法律程序。買方需要有自己的買方律師(Buyer Solicitor),跟進做「客戶身分審查」(Know Your Customer,簡稱KYC)和「防洗黑錢審查(Anti-Money Laundering Check)」,繼後做物業查察(Title and Local Searches),亦會聯絡銀行處理相關的官方文件。銀行亦都會委托測量師到物業考察估值,並落實按揭貸款條例。所需時間大概兩至三個月,之後就可以交換合約(Exchange Contract)「落定」。買家需要準備物業價錢的10%作為按金。落定後,銀行會準備按揭貸款金額,買家亦需要準備餘下的首期。而銀行通常都需要買家購買一份樓宇保險,以防萬一。大概二至四星期就可成交(Completion)。總括而言,整個買賣過程,需時三個月左右,有時可能需要更長時間,視乎買賣雙方、律師和銀行各方的配合。

買物業是人生大事,作好風險評估,以免造成損失。有需要時就必須尋求專業人士的意見。

(本文作者為英國註冊土木工程師、地產中介代理公司董事總經理)