李家祺(Stephen Lee)
近來許多香港人紛紛移民到英國，他們煩惱着怎樣在英國安居、租樓、買房，甚至投資物業。現提供有關租樓應該注意的事項。
很多資料均可以從網絡中尋找得到。比較眾所周知的網站有Rightmove.co.uk和Zoopla.co.uk。網站中只需輸入心儀地區、所喜愛物業類型、價格預算、房間數目等，就能顯示出相關物業作參考。
當業主或其中介收到租客遞交的報價(Offer)時，他們會考慮以下幾點：
- 租金價錢(Rent)
- 開租日子(Start Date)
- 付款條件(Payment Terms)
- 租期(Tenancy Period）
- 租約中斷條款(Break Clause)
- 背景審查(Tenant Referencing Check)
一般人認為業主一定會接受出價高者，事實上很多業主不單着眼租金，也會考慮租客的背景審查、風險評估和其他租約條款。
對移民而言，背景審查比較困難，因為他們沒有英國的信用記錄(Credit History)，也沒有英國的業主或中介的介紹信(Reference Letter)，如果連工作證明也沒有，那麼申請人背景審查有很大的機會被否決。如此，租客可能需要一次過繳交全數租金，或需要在英國的擔保人(Guarantor)。
租樓開支方面，繳交租金以外，通常還需要支付水、電、煤和市政稅(Council Tax)，亦要支付上網服務費、電話費、電視牌照費等。
按金方面，最多是五個星期的租金。如果年租金超過5萬英鎊，按金最多是六個星期的租金。中介或業主收到按金之後，必須在30日內交給政府指定的「第三方按金保管機制」，例如TDS (The Deposit Scheme)或DPS (Deposit Protection Service)。業主亦可以保留按金，但必須購買按金保險。
由2019年6月1日起，業主只能要求租客支付以下費用：租金、水電煤、暖氣、網絡費、市政稅、按金、保留費、合約更改費、由租客提出的「合約提前終止費用」，和租客因人為疏忽的賠償費用（如遲交租、物品損壞或遺失鎖匙等）。以上項目以外的收費，均屬違法。詳情可參閱政府網站：https://www.gov.uk/government/collections/tenant-fees-act。
業主或中介亦有義務和責任妥善管理好物業，包括樓宇結構、漏水維修、熱水暖氣、物業設備等。業主亦需要繳交大廈管理費(Service Charge)。如果屋苑內有其他設施，如住客接待處、健身室、泳池等，通常這些設施費用都已包括在租金當中，租客無需額外支付，但最好在租樓之前問清楚中介或業主。
在開租之前，租客要確保業主或中介提供以下的文件：
- 租屋協議書副本(Tenancy Agreement)
- 租用指南(How To Rent Guide)
- 電路安裝安全報告(Electrical Installation Condition Report，簡稱EICR)
- 煤氣安全證書(Gas Safety Certificate)
- 能源效益證書(Energy Performance Certificate，簡稱EPC)
通常業主和中介在出租物業之前，都會把物業清潔好，並做一份物業檢測報告(Check In Inventory Report)。當租客搬離物業時，業主或中介會安排做一份退租檢測報告(Check Out Inventory Report)，以評估物業在出租期間的狀況。租客必須在租約完結時，把物業回復到租前的狀態，否則業主或中介有權扣除按金，甚至追討索償。如果所要求的賠償金額雙方未能同意，TDS或DPS的紛爭調停小組會介入調解。如果還未能解決，最終將在法庭解決。租客如果擔心的話，可以購買一份租戶責任保險(Tenants Liability Insurance)。
（本文作者為英國註冊土木工程師、地產中介代理公司董事總經理）
