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理財資訊

智慧理財: 「業權出讓」是好主意嗎?    

文/謝冠文(註冊財務策劃師) 
翻譯/劉愛群

什麼是業權(Equity)?

市值減去物業上的任何債務就是業權。

「業權出讓(Equity Release)」如何運作?

業權出讓供應商提供一次性付款或收入,以換取你的房屋一部分的業權。通過使用某種按揭貸款,或出售你房屋的一部分而實現。要你願意,你可以繼續住在那裡。這是一種無需出售房屋卻可以出讓部分業權的方法。

「業權出讓」的類別

名稱歸還業權終身按揭
説明出售房子的全部或一部分,但你有合法權利繼續居住,直至去世或進入長期護理院爲止。這筆錢可以一次性支付或作為固定收入支付給你。
以低於市值出售。
從60歲起適用——通常年齡越大,得到的錢就越多。
健康欠佳者通常會比身體健康的人獲得房屋價值的更大份額。
一次性按揭貸款,最終在你去世或搬入護理院時通過出售房屋來償還。
典型的貸款額是房產價值的18-50%——年紀越大,可以出讓的比例越大。
欠的金額會隨著利息的增加而增加,但你可以按時還清利息,以減少「複利(俗稱『利叠利』)」的情況。這種按揭稱為「支付利息的按揭貸款」。
如果你不按時還清利息,將會變成「利息累計按揭貸款」。整體來説要還更多,因為利息會隨著時間的推移而複利。
大多數供應商現在提供「無負資產擔保」,即是債務永遠不會超過房產的銷售價值。然而這可能仍然意味著房產的全部價值會用於償還按揭貸款。
風險通常最多只能給你房屋市值的30-60%。你去世後必須迅速騰出房屋,從而對家人構成壓力。
有些合同不容許你搬家,這可能會帶來不必要的問題或費用。
「歸還業權」計劃可以撤銷,但你的房屋需要以全市值購回。
終生按揭貸款的一項風險是:當出售房屋時,所欠的債務有可能遠遠超過你借入的金額——最高可達(但不會超過)房產的總價值。
如果你不定期還清利息,整個金額就會複利——因此,假設利息約為5%,你所欠的金額將每15年倍增。
一般風險• 遺產價值將減少,為你的受益人留下更少的錢。
• 任何必須經過經濟狀況調查才獲得的福利,都可能受「業權出讓」計劃影響。

優點

  • 你可以繼續在目前的家中居住。
  • 收到的現金是免稅的,以備有需要時使用。
  • 一些「業權出讓」產品使你能夠定期收到付款。

適合我嗎?

考慮這計劃的一些原因:

  • 你的收入不足
  • 你不想或不能轉換到較小的房屋
  • 你不介意減少你留給家人的遺產
  • 你的遺產可能需要繳納高額的遺產稅

選擇替代方案的一些原因:

  • 你有其他來源的退休收入
  • 你可以通過縮小住所規模來出讓家中的業權
  • 將最大筆的遺產留給家人很重要

提示

  1. 徵詢意見——請教獨立財務顧問或專門從事「業權出讓」的按揭貸款經紀人。
  2. 聘用經認可的供應商——確保你聘用的提供商隸屬於業權出讓理事會(Equity Release Council),以保障你免受負資產等陷阱的影響。
  3. 尋求幫助,為你選擇適當形式的業權出讓。
  4. 分階段借款——定期進行小額貸款,而不是一筆大額貸款,因為隨著時間的推移,你將支付較少的利息。
  5. 查看你的福利狀況——否則業權出讓可能會讓你得不償失。
  6. 考慮替代方案——例如搬到較小的居所或出租房間。