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2021年1月, 生活資訊

英國生活資訊: 物業篇

BNO專欄

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「住」是生活的基本需求,在英國要解決住屋需要,可以考慮購買房屋,雖然手續上可能較為繁瑣,但一般價錢比香港較容易負擔,亦有很多房屋的選擇。當然,便宜不代表不用小心購買,反而,正正因為在英國買房與很多國家的法例、文化、流程和市場價格趨勢都有很大分別,而英國房價亦存在很大的地域性因素,故此,若你沒有英國本土的專業人士幫助,就一定要非常小心。

買房、租房是一個家庭在英國穩定陣腳的基礎,所以買對、租對物業就非常重要,而且,如果選擇錯誤,更可能造成很大短期或長期的困擾,切忌心急了事。由於買房、租房都存在不少複雜性,本文只能有限地提出一些較普遍的建議:

實際地了解自身的需求條件

首先要確定自己想要的房產位置,比如地區、城市,甚至街道,如果是理想的校網區(Catchment Area),需要認真確定當地學校申請日期、錄取人數及條件等信息。如果是買來出租,也要考慮租客範圍。接下來就要考慮自己的預算,需要幾個房間、衛生間,房型要求等,以及自己是全款還是貸款購買。若是貸款,是否認識可以做國際買家的貸款諮詢顧問,是否有認識的律師和當地的測量師(Surveyor)的信息。例如,在你計劃预算時,要按自身情況分析和加入要繳納的釐印稅(Stamp Duty),若真的趕不上本年度三月底截止的免釐印稅(Stamp Duty Holiday),也切忌存有太多僥倖心態。其實,這些都離不開基本的問題——Why、What、When、Where、How,重要的是要「實際」,若太不切實際,反而會達不到預期的效果。

冷靜地分析搜集到的資料

當決定了地點後,要開始搜集當區的資料,如罪案率、工作機會、社區及交通、校網、當區物業的市場價格等,需要時可以找一些當地居住的朋友詢問意見。資料搜集後,要冷靜地去針對自己的需要而作出分析,很多時並不可能各方面都完美,但可列出自已的要求次序,以自己的能力條件及接受程度,去物色及選擇心儀物業;不要盲目地去相信單一的網上視頻的推介,或湊熱鬧的心態一同聚居某地方;有很多網上/海外評論的人其實本身都不是定居英國,有些人也只是一知半解。情況許可就多看幾間作比較,不要過分心急作出決定。例如:房屋是租賃業權(Leasehold)或是永久業權(Freehold),這些對物業的影響巨大,務必小心。近來,更有建築材料結構規格(Cladding)的新政策,主要是針對某類型單位(Flat),必須注意。又例如:全新房屋的優點與缺點,為什麼英國人普遍不買新房等等,都值得了解真相。

清楚地明白全程買租物業的步驟

首先在不同的房屋買賣網站(如Rightmove、Zoopla、On the Market等)找到想要看的房子,再打電話去約看房,看過之後可以在網上查詢這條街道其他同類房型的價錢,以及房子的銷售歷史記錄。決定好後即可出價(Make Offer)。經過一番議價後,若是出價被接受,通常會需要出具示自己的身分證明、地址證明以及資金證明等資料。房屋中介需要這些資料才可以將房子從市場上拿下來。之後就需要開始通知(Instruct)相關律師,如有需要,也可進行測量評估(Survey)和申請按揭貸款(Mortgage)。從議價被接受直到交易成功的時間從三至六個月不等,這其中有很多因素,而最主要的一些因素是看賣家是否可即時辦理成交,或還是會有鏈鎖(Chain)情況、雙方律師的辦事效率、房子是否有潛在問題、貸款申請的過程等。在交換合約(Exchange of Contract)之前,需要交付房價的10%,剩餘的款項就要在完成買賣(Completion)之前付清。若是買來出租,在拿到鑰匙後就需要委託可靠的中介或直接自行來管理放租事宜。在現時疫情下,若你還可以坐飛機到英國了解環境、親臨看房固然好,但其實若你有當地朋友或專業買家中介/律師,整個選房、看房、買房、拿鑰匙的過程都可以遙距辦妥。

客觀地接受 英國買租物業文化和操作之差異

在英國買房、租房的手續及過程比香港繁瑣,時間亦較難控制,所以要有心理準備。租房由看房至入住一般需時一至三個星期,但有時甚至超過一個月。受歡迎及需求大的地區,業主一般在租約完之前一兩個月已開始登廣告,盡儘早落實下個租客。所以當你作為租客時,業主可能要求你在方便的時間給人看房,當然你有權反對,但一般不大影響的情況都會儘量配合。而買房就一般三個月至半年才能成交,但過程中並不一定會順利,很多時候會有突發事件要作出決定或取捨,所以有時亦很容易牽動情緒。在英國買房決定後不用付定金,大家建基於信任,所以不要濫用對方的信任而因一些自私行為隨意終止買賣。在英國,物業代理都是代表業主/賣家的,所以可以想像他們儘量以客戶利益作出發點,不要太驚訝他們的處事作風。在「Chain」這點上,真的有不少人難以理解,所以在選買時應該詳細了解風險。另外,英國買房文件證明上要求也很高,在心態上很可能也要調整一下。

 總結

切勿著急,理性分析,提防陷阱,詢問專業。

祝福大家在英國能找到安居物業。

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