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2020年12月, 生活資訊

法律專欄: 業主的物業抵押貸款人 是否可以趕租客離開?

撰文/王世偉律師
翻譯/梁祖永

王律師:你好。

我在倫敦租了一個物業。我一直都依時交付租金。不過我知道我的業主在經濟上有困難,最近還聽聞他的物業抵押貸款人,打算採取法律行動,收回我所租住的物業。在這情況下,我在租約期滿之前,有被趕出的可能嗎?業主的抵押貸款人可否突然停止供應水電,或更換我的門鎖,不准我回家?謝謝。

一租客上


一租客讀者:謝謝你的問題。

如果你的業主違了抵押條款,抵押貸款人可以向法庭申請法庭命令收回該物業。原因可以是你業主拖欠抵押貸款,或者未得貸款人同意,就把物業出租。

你的權益,將取決於你的租約是否具有對抵押貸款人有租賃權的約束力。

如果你的租約是具有約束性(Binding Tenancy),你便可以仍然居住在該物業裡。在這情況下,如果法庭發出收回令,你便變成抵押貸款人的租戶。如果你的租約並沒有約束性,則在收回令指定的日期過後,你有可能會被法庭執達吏驅逐。但你可以請求法庭延遲執行訴訟程序,最多為期兩個月。

如果你的業主所做的是出租物業按揭(Buy To Let Mortgages),或者該租約在作出抵押貸款之前已經簽訂,那麼你的租約便會具有約束性。

出租物業按揭

如果你的業主所做的是出租物業按揭,你的租約通常對抵押貸款人具有約束性。你不可以假設因為你租了業主的物業,就認定業主所做的是出租物業按揭。原因是你的業主可能在沒有抵押貸款人同意之下把物業租出。

在作抵押前開始的租約

你可以向業主或抵押貸款人的律師查詢業主的抵押貸款什麼時候開始。你也可以在土地註冊處查到相關資料:https://www.gov.uk/government/organisations/land-registry

有些情況下,貸款人可以要求正在居住在物業的租客,在貸款人同意作出抵押之前,簽署放棄權益書(Waiver)。如果你有簽署該放棄權益書,你的租約很大機會是沒有約束的。

業主的抵押貸款人收回物業

在開始收回物業的行動之前,貸款人通常會向在相關物業中居住的「佔用者(The Occupiers)」 發出一封信件。如果你收到這樣的信件,你就要告知貸款人你是否持有具約束性的租約。你可能需要提供證據,例如原初或最近期的租約。

貸款人委託接管人(Receiver)

如果貸款人接受你持有具有約束性的租約,他可能會委託一位接管人,而不會採取收回物業的行動。如果你的業主做的是出租物業按揭,這做法是很常見的。

貸款人可能會發信給你,並要求你向接管人交付租金,而不再是交給業主。若是這樣,你就應該把租金交給接管人,即使業主說你必須繼續把租金交給他。

接管人有權出售物業。如果物業出售之時,你仍然在相關的物業居住,你的租約會繼續有效,新買家將成為你的新業主。

驅逐離開

如果你沒有具約束性的租約,而業主的抵押貸款人想要驅逐你離開物業,你應該儘快尋求專業法律意見。

如上所說,貸款人會在知道法庭聆訊的日期之後,發通知書給仍在相關物業居住的住客。 如果他們申請執達吏的令狀(Bailiffs Warrant),他們必須再發第二封通知書給你。最早的驅逐日期,是在這第二封通知書發出後14日。你可以向法庭申請延遲驅逐令執行,最多兩個月。

非法驅逐

如果沒有依循正當的程序,去騷擾住客,或強逼住客離開物業,屬於刑事罪行。如果抵押貸款人沒有依照規定行事,你可能有權向法庭申請索償。

非法驅逐住客,包括停止供應水電、更換門鎖、威嚇和使用身體暴力,或其他令住客覺得不安全,作為逼使他們離開相關物業的行為。

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