李家祺
如果您是房東或租賃代理人，您可能熟悉術語「合理磨損與損壞(Fair Wear and Tear)」。然而，理解其實際含義，以及何時適用或不適用，可能具有爭議性。以下是在Tenancy Deposit Scheme （TDS租賃押金方案）中對「合理磨損與損壞」的定義，並提供一些關於如何處理超出合理使用的情況的指引。
合理磨損和損壞是指因正常使用和逐漸老化而導致物業和其內部物品的自然損耗。這是正常使用下可以預期的、合理的磨損或退化，而不是租客的過錯。
合理磨損與損壞的例子包括
- 由於日常光照和時間的流逝，油漆或牆紙可能會稍微褪色。
- 墻壁或地板上由於日常生活使用造成的小型刮痕或痕跡。
- 由於長期步行，地氈可能會出現輕微的磨損。
- 因經常使用，門把手或燈飾可能會稍微鬆動。
- 由於反覆開關而導致窗簾邊緣輕微磨損。
- 由於經常使用而導致的軟墊家具褪色或輕微磨損。
基本上，任何因正常使用而引起的損害，並且不能歸因於租客特定事件或濫用的行為，都可以被視為合理磨損與損壞。
然而，合理磨損與損壞並不總是明確的。它可能取決於租賃期的時長、物業的類型以及使用的材料的質量。
例如，一塊已經使用了五年並且被多個租客使用過的地氈，可能會比一塊僅有一個租客的地氈更顯示出磨損與損壞的跡象。此外，如果在租賃開始時某些物品已經有磨損，但現在被認為是損壞，這也可能被視為合理磨損與損壞。
何時合理磨損與損壞超出被認為可接受的範圍？
確定何時合理磨損與損壞超出可接受的範圍可以是主觀的，可能會因當地法律、特定物業和使用的材料質量等因素而有所不同。然而，有一些基本的指南需要考慮：
- 損壞程度：如果磨損與損壞造成的損害很嚴重，超出了正常使用所合理預期的範圍，可能被認為是過度的。例如牆壁上有大洞或地板上有深刻的刮痕，超出了正常磨損的範圍，則可能被視為不可接受。
- 租賃期的長短：租客佔用物業的時間越長，就可以預期會有更多的磨損與損壞。然而，如果物業在短時間內出現顯著的損壞跡象，可能表明租戶的使用超出了正常限制。
- 物業類型：物業的類型和預期的使用也是影響因素。例如一個有年幼孩童的租賃物業可能會因活動增加而在表面上更容易出現磨損與損壞。
- 誤用或疏忽：如果損壞是由於租客的誤用、疏忽或故意行為造成的，則超出了合理磨損與損壞的範圍。這可能包括由於未及時清理的溢漏造成的污漬或故意造成的損壞。
- 缺乏維護：如果租客未能進行定期的維護工作，而這些工作本可以防止過度損壞，例如未及時報告洩漏或未更換空氣濾清器，則所造成的損害可能不被視為合理磨損與損壞。
房東和租客在租賃開始前，應對合理磨損與損壞的含義有明確的理解。這可以在租賃協議中說明，雙方應在期望和物業狀況方面進行開放溝通。當對磨損與損壞的程度存在爭議時，參考入住／搬出檢查表、照片和任何有文件記錄的溝通可以幫助解決問題。
避免在租賃結束時可能發生爭議的建議
- 保持清晰的溝通：在租賃期間保持房東與租客之間的溝通暢通。及時解決任何擔憂或問題，以防止誤解。
- 詳細的入住檢查：與租客進行詳細的入住檢查，使用照片和文字描述記錄物業的狀況。雙方應就物業的狀況達成一致。
- 使用詳細清單：製作物業內容和狀況的清單，包括固定設施、家電和家具。這可以在搬出檢查時作為參考。
- 定期的物業檢查：在租賃期間安排定期的物業檢查，早期發現和解決維護需求，以防止後續的爭議。
- 提供維護指南：為租客提供物業保養和維護的指南。明確的期望可以幫助預防因疏忽或濫用而產生的問題。
- 保留記錄：記錄與租客的所有溝通，包括修復、維護請求和任何達成的協議。這可以在爭議情況下作為證據。
- 搬離前的清潔指南：在租客搬離前提供清潔指南。這可以確保物業保持在可接受的狀況。
- 搬出檢查：在租客在場的情況下進行全面的搬出檢查。將物業的狀況與入住檢查報告進行比較，並解決任何不符之處。
- 及時處理維修：如果需要進行修復，請及時處理並保留完成的工作記錄。這表明您維護物業的承諾。
- 押金保護計劃：如果法律要求，確保租客的保證金在政府批准的計劃中得到保護。向租客提供必要的信息。
- 提供搬出清單：提供搬出清單，概述租客在離開物業前應完成的任務。
- 保證金退還：清楚地傳達保證金退還的過程，包括扣除項目和退還其餘部分的時間表。
- 尋求法律建議：如果發生爭議，考慮尋求法律建議，以確保您的行動符合相關法律和法規。
合理磨損與損壞是出租物業的自然部分，應在預算之內。通過在評估中保持公平和合理，進行徹底的檢查，房東和租客可以共同努力，減少潛在的爭議，確保租賃期的順利結束。
（作者為英國註冊土木工程師、倫敦地產中介代理公司董事總經理）
