林裕慶(Vincent Lim)
英國的物業獲得許多投資者的垂青，從稅務的角度，物業投資者現在需要注意什麼？未來又有什麼改變呢？
申報稅務
投資物業基本上有兩項收益，第一是租金收入，第二是在未來出售產業時，可能獲得物業增值的利益。英國稅務局密切注意未申報物業收入的投資者，因此，投資者必須注意他們的稅務責任，以免被懲罰！
英國或國外的投資者，都需要向稅務局註冊一個稅號(Unique Tax Reference – UTR)：
- 英國稅務居民：每年需要通過個人稅務報表(Self-Assessment Return), 呈報租金收入和開支，若有盈餘，就必需按時繳交應付的稅額。
- 國外的投資者：凡是住在國外或一般不住在英國多過六個月的投資者，需要向稅務局申請加入「非居民房東制度(Non-Residential Landlord Scheme)」。
- 如果通過地產中介來出租房子，中介會在租金裡扣除應繳付的稅，然後交給稅務局。
- 如果沒有地產中介，稅務局會要求租客扣除稅務，交給稅務局，剩餘的租金才繳交給房東。
- 如果沒有拖欠稅務，或無需付其他英國稅務，或預計當稅務年不需交稅（如沒有盈利），地產中介可以不需扣除稅，就可以將租金支付給房東。若是符合條件，可以向稅務局申請豁免從租金扣稅。
- 投資者需要通過個人稅務報表，每年呈報租金收入和開支，若有盈餘，就必需按時繳交應付的稅額。有別於英國稅務居民，國外投資者將無法享用個人免稅額。
通過個人稅務報表，除了申報租金收入，它也可以抵消與房屋相關的一切開支（如貸款利息，維修費等），這樣一來，就可以減低應付的稅務。
未來在房屋售賣時，政府規定需要在60天內計算出產業的增值收益，然後在同一時間內繳付增值稅(Capital Gains Tax)。
個人所得稅數據化
稅務局將在2026年4月改變稅務呈報方式。個人所得稅數據化(Making Tax Digital 【MTD】for Income Tax)將取代現在的年度報稅表(Self-Assessment Tax Return)，自僱人士和房東將會受到影響。最顯著的改變是受影響的納稅人每季度需要呈交收入和支出報告給稅務局，在稅務年結束後，需要寄年度報告(End of Period Statement 【EOPS】)和最後申報(Final Declaration)給稅務局。
第一批受影響的納稅人，是每年收入超過五萬英鎊需要在2026年4月開始實施新的呈報系統。 2027年4月開始，每年收入超過三萬英鎊的人，將實施新的呈報系統。
在新的制度下需要實行的行動：
- 使用會計軟件，將所有收入和支出收據數據化和儲存
- 使用受批准的個人所得稅數據化軟件(MTD Compatible Software)，每季度將收入和支出傳送給稅務局
- 每年寄年度報告和最後申報給稅務局
雖然距離以上的改變還有幾年時間，建議現在不妨開始選擇和使用一些會計系統，將所有記錄數據化，可以減少收集紙張收據的負擔；這個系統也可以成為每年報稅的依據。有些銀行（如Natwest），可以讓客戶免費使用他們的會計軟件來記錄收入和支出，同一軟件可以直接呈報個人所得稅數據化所需的信息。讓我們為未來開始準備吧！
（作者為資深特許公認會計師FCCA）
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