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2022年5月, 理財資訊, 生活資訊

智慧理財: 提早償還按揭貸款還是投資?

文/謝冠文(註冊財務策劃師) 
翻譯/劉愛群

如果你有按揭貸款,償還超過合同規定的金額,可在更短時間內償還本金,從而降低整體利息。多付的還款可以是特設單筆金額或定期多付金額。

僅是為了減低利息嗎?

第一個因素肯定是你的利率。

示例計算:貸款年利率2.5%;扣除費用後,每年平均平衡基金投資回報率4%;可用現金£10,000

金額可節省貸款利息投資回報
£10,000£250£400

由此可見,如果投資回報高於多付按揭還款的回報,那麼投資便比多付還款更明智。按揭貸款利率一直很低,故此提早清還似乎沒有什麽吸引力。然而,如果按揭貸款利率也是 4%,那你會怎樣做?

其他需要考慮的因素

物業權益——這是房子的價值減去按揭貸款金額。如果樓價沒有上漲,而你提早還清貸款,會提高房子的淨值。但通常房價會隨着時間的推移而上漲,因此即使你不償還任何貸款,例如以還息不還本(Interest-only Repayment)的按揭買樓出租(Buy to Let),淨資產也會增加。然而如果你要出售,則房產的淨值越多,在出售和償還按揭貸款後獲得的資金就越多。

決策的安全性——提早還清貸款,可以預知結果,但投資的回報率則難以預計。若市道欠佳,你的投資可能出現虧損,這意味着用這筆錢來償還債務好得多,能給你確定性。

早日清還債務——無債一身輕,好處良多。

浮動按揭貸款利率——如果你選擇了浮動利率,它將隨着利率的增加而改變。如果利率將要上漲,你可能想還清部分餘額,每月費用的增加就不會那麼厲害。

與家人協議——如果按揭貸款是二人聯名,最終決定則不僅僅取決於你。儘管在其他方面投資很吸引,但你的伴侶可能認爲儘快清還貸款會更心安理得。為了保持和諧的關係,有時可能需要選擇較昂貴的方案。

現金周轉——如果選擇投資,通常可以在需要時獲得現金。賣掉股票就會有現金。若提早償還按揭債務,錢就變成物業權益,只能通過以下方式來獲取現金:轉按揭、擔保貸款或出售房產。所有這些方案都比較複雜並涉及收費,不像出售股票以獲得現金那麼簡單。

願意承擔多少風險——從剩餘的按揭貸款數字看來可能是投資,但如果你不想冒賠錢的風險,還是選擇提早償還按揭貸款吧。

稅務——這也是一個決定性的因素。出售自住居所無需繳納資本增值稅。投資則可能需要納稅,取決於你投資什麽和你的稅務狀況。

按揭貸款的靈活性——你的按揭貸款是否容許你提早償還?首先查看按揭的條款,看看可否在不收取任何罰款的情況下提早償還本金。注意某些提供商會規定每年的最高限額——這可能是在一年中可以多付未償本金的 10%。如果違反了設定的限制,不宜一次過償還太多。如果打算多付錢,請先向按揭提供商查詢。

隨着利率變化和你的風險方針的轉變,你的選擇亦會隨時間的推移而改變,也應該花時間考慮一些定性因素。如果你的按揭貸款利率有變,請重新計算才作決定。