文／李家祺
翻譯／Ming
兩歲的Awaab Ishak於2020年因居所黴菌引起的呼吸系統疾病去世，這促使政府將重點放在改善社會和私人出租房的潮濕和黴菌相關的條件上。以下概述了現有措施以及將要採取的措施，以幫助降低私人出租房的黴菌風險。
出租房發霉和受潮的問題有多普遍？
根據2021-2022年英國住房調查，11%的私人出租房和4%的社區出租房在2021年報告存在潮濕問題。
生活成本危機、飆升的能源費用以及更多在家工作時間增加這些情況的可能性。Property Redress Scheme的負責人肖恩‧胡克(Sean Hooker)表示，這將「導致房屋供暖不足，不願開窗通風，不使用抽風機，也不使用乾衣機，而是在屋裡面晾衣服。」
租賃立法中如何規管潮濕和黴菌？
在房東如何管理出租物業的維修和維護的各種法案中都提到了潮濕和黴菌。根據 1985年《房東和租戶法》，私人房東必須確保房屋在租賃開始時和租賃期間適合居住，並將「免受潮濕」列為條件。
這將房東引向住房健康和安全評級系統(Housing Health and Safety Rating System HHSRS)，其中概述了房產可能被視為不適合居住的29種情況，包括潮濕和發霉。它還提出有關如何確定出租房屋中是否存在這些主要危險的建議。
HHSRS評估目前對於法院決定房屋是否適合居住不是「必要的」，《房屋（適合居住）法》指南解釋說，但地方當局可以使用它來識別這些危害並對房東採取行動。
合宜住房標準將如何解決這個問題？
合宜住房標準(Decent Homes Standard)目前不適用於私人租賃領域，但在引入租戶改革法案提案以使該標準成為一項法律義務後，將很快會適用。
Decent Homes Standard再次以HHSRS為評級來識別潮濕和黴菌為危害之一，但也認為評級系統本身並不是標準。它只是「關注避免或減低最小化潛在危險」。
政府的租房者改革法案白皮書指出，合宜住房標準將有助於確保私人租賃的房屋能達到「溫暖乾爽」，並表示一些租房者住在潮濕或發霉的房屋中是不可接受的。
代理機構和房東應該怎麼做才能保持合規？
《2018年房屋（適合居住）法》的房東指南規定，房東有義務保持房產的結構和外觀，以及供水等服務設施處於良好的狀態。如果由於出租物業的維護或結構問題而出現潮濕和發霉問題，房東應採取行動進行整改。
如果租戶發現房產有不適合居住的問題，需要書面通知房東或中介。 根據該法案的指導，房東需要在「合理的時間內」處理這個問題。 然而，指南還指出，如果房子不適合居住的問題是由租戶的行為引起的；如通風不良而潮濕發霉，房東不需要「補救」。租戶需要確保居所充分溫暖和通風，以避免潮濕積聚，導致黴菌。
政府計劃如何改進對潮濕和黴菌的指引？
政府目前正在審查HHSRS。報告顯示，若因爲房屋有不適合居住的危險，在決定是否對房東提指控時，政府將「正式指示」地方當局審查房客的行為。「社區住房監管機構」主席伯納黛特·康羅伊(Bernadette Conroy)也呼籲制定使房東在潮濕和發霉方面的義務更加「明確」的合宜住房標準。
相關官員們已承諾到2023年夏季將推出針對出租房屋潮濕和黴菌的新指南，租戶改革法案中概述的私人租戶監察員預計將在未來監督租戶的投訴，包括與黴菌和潮濕相關的投訴。
（作者為英國註冊土木工程師、倫敦地產中介代理公司董事總經理）
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