理財資訊︰(智慧理財)我應考慮多付按揭供款嗎?

文/謝冠文
譯/劉愛群

 

 

如果你有房屋按揭,「超額供款」即償還超過約定的金額,以便在較短時間內還清本金,從而全面地減低需付的利息。

 

超額供款可以是特設單筆金額或定期多付金額。

 

 

 

 

注意事項

 

1. 你的按揭是否容許你超額供款?首先檢查按揭條款,看看你可否提前償還本金而不會被罰款。當然,沒有罰款或罰款不高,你才會考慮超額供款或提早全部清還。通常情況下,如果需付罰款,則貸款餘額越少,罰款就越少。請留意:一些貸款公司制定每年內借貸人最多可以償還的金額 – 這可能是在接著的一年內償還本金餘額的10%。一次過償還太多以至超過限額未必划算,在決定前請先與貸款公司核實。

 

 

2. 超額供款會令你超出預算嗎?提早清還貸款當然好,但你應該預留一些資金以備不時之需。仔細計劃,先看看你能負擔多少。

 

 

3. 你是否已經享受著最低利率? – 如果你的按揭有固定期限,則可能無法在期滿之前更改。但如果利率是浮動的,你或能協定新的按揭貸款或轉按,以享受更低的利率。若已有一段時間未檢討過你的按揭,也值得考慮這個方法。如果你獲得更佳的利率,或者可以縮短合約期限並保持或減少每月供款的金額。

 

 

4. 如何取捨 – 問題在於這是否你的資金的最佳用途 – 如果你每月有£100多餘資金,如何運用最為上算。以下幾個選項可供參考比較:

 

現金 – 如果你想將資金存入銀行儲蓄賬戶而不選擇多付按揭供款,可以將按揭利率與銀行利率比較。如果前者是4%而後者為1%,那麼多付按揭便為上算,因為實際上你在額外償還之本金上已省了4%的利息。如果你將錢存入銀行,則只會獲得1%的利息(數字僅供說明之用,並不代表目前在市場上你能獲得的實際數字)。

 

 

其他投資 – 如果你正考慮投資項目(例如「投資個人儲蓄賬戶」Investment ISA)而不選擇多付按揭供款,必須計算在一段時間內除清費用後,投資的平均回報。投資回報至少高過貸款利率,這才可行。請記住,一般投資項目都有各種費用,例如開戶費用、「平台*」收費、投資費用、諮詢費用以及各種有關稅項,而回報率也可能會波動受影響。

 

*「平台」是一項網上服務,讓投資者查看整個投資組合,並提供一系列互動工具來幫助你查考投資選擇(「基金超市」就是基金平台的一個例子)。

 

 

退休金 – 退休金有稅收減免,值得考慮。如果你無需納稅或是基本稅率納稅人,便可享有20%的稅收減免。較高稅率納稅人則減免40%。你可以供滿一份退休金,至屆滿退休年齡時(個人養老金計劃是55歲,但職業養老金所訂的退休年齡則可能較高),便可用來清還按揭貸款。除了個人養老金供款者必須屆滿55歲才可提取以外,其他考慮因素與任何投資選擇相同。按揭貸款到期的時候,退休金可能不足以清還貸款餘額,而你的退休金收入也會相應減少。